Os fundos imobiliários (FIIs) se popularizaram por permitir o investimento em imóveis com menos burocracia e que em geral estão fora do alcance do pequeno investidor. Isso sem falar na isenção de imposto de renda sobre os rendimentos.
Mas nem todo fundo imobiliário é igual. Com a alta dos juros, os FIIs que efetivamente investem em galpões, escritórios, shoppings e outros empreendimentos reais têm perdido espaço na preferência dos investidores e analistas para uma outra classe: a dos fundos imobiliários de papel.
Uma dupla de FIIs dessa categoria — chamada assim por investir em títulos de crédito do setor — é novamente a mais recomendada pelas corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro em março.
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) reinam absolutos entre as 12 carteiras recomendadas recebidas, aparecendo quatro vezes cada entre os favoritos do mês das casas.
Outro fundo imobiliário de papel, o Valora RE III (VGIR11), também chegou perto desse número e, reforçando o domínio do segmento entre as opções da indústria, completa o pódio dos FIIs favoritos de março.
A preferência dos analistas é justificada pelas perspectivas para os juros. A taxa básica de juros (Selic) mexe diretamente com a performance do mercado imobiliário.
Os FIIs de tijolo, assim como outros produtos de renda variável, perdem atratividade nesse cenário e suas cotas tendem a patinar no mercado secundário.
Já os fundos de papel — que têm o portfólio formado em grande parte por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), títulos de renda fixa — costumam se valorizar no mercado secundário e entregar dividendos atrativos, em especial aqueles que têm a remuneração atrelada à taxa básica de juros.
É importante explicar que o FII do mês destaca, dentro das carteiras recomendadas mensais, os ativos considerados mais "quentes" pelos analistas. Mas vale lembrar que um bom portfólio de fundos demanda diversificação.
Confira aqui todos os apontados pelas 12 corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro:
Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) — carteira equilibrada e dividendos atrativos
Com mais de 84 mil cotistas e um valor de mercado de R$ 1,6 bilhão, o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) é um gigante não só entre os FIIs de papel, mas em toda a indústria de fundos imobiliários.
O fundo aloca cerca de 45,1% do seu portfólio no CDI — que, vale relembrar, acompanha de perto a variação da taxa Selic. E conta com um complemento importante na carteira: o rendimento de 54,5% de seus CRIs está atrelado ao IPCA.
De acordo com o Inter, uma das casas a recomendá-lo neste mês, a diversificação é importante pois traz “maior estabilidade no fluxo de caixa” e previsibilidade para a distribuição de proventos.
Já para a Genial, outro destaque é a “qualidade da gestão e melhoria contínua da carteira do fundo”. Segundo o último relatório gerencial do HGCR11, em 2022 foram alocados o equivalente a R$ 576 milhões em CRIs dentro da estratégia de giro de portfólio.
A cifra está ligada a novas aquisições e aumentos na exposição a títulos que ainda não haviam sido integralmente adquiridos. As intensas movimentações de ativos foram parcialmente financiadas por duas emissões de cotas ao longo do ano.
As operações levantaram um total de R$ 310 milhões. Ainda de acordo com a gestão, a maior parte da soma já foi alocada; o restante seguirá o mesmo caminho em breve.
O dinheiro é gasto principalmente em operações de risco controlado, conforme reforça a Genial: “Em sua alocação de CRIs, o HGCR11 possui operações com LTV menor do que 80%. Ou seja, para cada R$ 1 real emprestado ele possui R$ 1,25 de garantia.”
Seguindo essa estratégia, o fundo tem entregado um retorno em dividendos acima de 1% ao mês para os cotistas, com um dividend yield — indicador que mede a rentabilidade de um ativo com base nos proventos — anualizado de 14,1%.
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) — um gigante da bolsa e dos proventos
Por falar em gigantes, o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) é outro titã da indústria de FIIs. São quase 200 mil cotistas e um patrimônio de R$ 5,75 bilhões no segundo fundo favorito das corretoras para março.
É a quinta vez consecutiva que o KNCR11 está na posição, aliás. E a manutenção no primeiro lugar do pódio dos analistas se dá por conta das características defensivas do portfólio, um dos únicos da B3 quase 100% indexados ao CDI.
“Neste momento de taxas de juros elevadas, o fundo tende a manter seus dividendos e conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores”, explica a Genial.
Além disso, o FII captou R$ 1,8 bilhão em sua última emissão de cotas. Segundo o Santander, o dinheiro foi bem utilizado: “com os recursos praticamente alocados, a gestão conseguiu ampliar a diversificação do portfólio de ativos e entrar em operações maiores e mais sofisticadas, com atrativas taxas de retorno.”
Os analistas do banco projetam que a combinação da carteira diversificada com o atual momento dos juros brasileiros — que devem se manter no patamar de dois dígitos na maior parte do ano — resultará em proventos atrativos para os cotistas, com um yield acima de 13% nos próximos 12 meses.
Por fim, vale lembrar que os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda.
Repercussão dos fundos imobiliários
O IFIX — que reúne os principais fundos imobiliários da B3 — recuou 0,45% em fevereiro. Mas o segmento de fundos de papel caminhou na contramão do índice e, segundo informações do Itaú BBA, foi o único a subir no período, acumulando uma alta de 0,4%
Algo parecido ocorreu entre os ativos mais recomendados para o mês anterior. Os FIIs que investem em ativos financeiros foram o grande destaque do período, com altas de até 5,5%.
Veja a seguir como operaram todos os fundos dos top 3 das corretoras:
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